Caro mutui e prezzi folli di vendita, il mercato delle case in Veneto va in picchiata #finsubitoagevolazioni

Appartamenti sempre più costosi anche in quelle periferie dove fino a qualche anno fa il risparmio era assicurato e mutui difficili da ottenere con (almeno fino a inizio giugno prima dei tagli della Bce) tassi di interesse che si trasformavano in un deterrente per chi un pensiero all’acquisto lo aveva anche fatto. E così, per il secondo anno di fila, le vendite sono crollate, praticamente ovunque in Veneto. A sancirlo i dati degli atti di vendita tra gennaio e marzo analizzati dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate: a Verona, Vicenza, Treviso e Belluno il mercato è precipitato del 20,4% rispetto allo stesso periodo del 2023. Con il picco di Belluno città (meno 21%, 83 case vendute nei primi tre mesi del 2024 contro le 104 di un anno fa) e Vicenza (meno 20,8%, 333 atti di vendita al posto di 420). Sfiorano il 20% Treviso e Verona (rispettivamente, 270 e 705 vendite quest’anno invece di 337 e 880). Regge, invece, il contraccolpo Venezia (meno 6%, 801 alloggi venduti contro 852 nel 2023).

L’eccezione di Padova

In controtendenza, Padova (più 7,8%, 780 nel primo trimestre 2024 contro 723) e Rovigo (più 3,5%, 157 e 152). «Qui i prezzi sono rimasti bassi e le vendite tengono — osserva Marco Bettiol, presidente di Fiaip Venezia e vicepresidente del Centro studi nazionale Fiaip —. Padova di contro, ma stiamo parlando solo del centro città resta una realtà interessante: si tratta per lo più di investimenti “promiscui”, sono cioè compravendite residenziali ma destinate agli affitti, specie per universitari».
Escluse Padova e Rovigo, il resto del Veneto segue la tendenza nazionale: flessione delle vendite, onda lunga di un anno — il 2023 — già dall’andamento negativo per il settore. Colpa di un insieme di concause. A partire dai mutui. «L’incertezza sulle prospettive rappresenta un fattore di inevitabile differimento delle scelte, soprattutto di quelle che presuppongono un ingente impegno di capitale — commenta Luca Dondi, ad del centro studi Nomisma —. Non deve pertanto stupire che la domanda di acquisto si sia ridimensionata».

San Donà come Mestre: 900 euro al mese per 70 metri quadri

Dopo i mutui, il costo esoso delle abitazioni. «Chi acquista chiede case di classi energetiche alte, A e B, e i loro prezzi sono cresciuti — aggiunge Bettiol —, lo stop ai bonus ha poi portato un’altra frenata (nelle vendite dell’usato, ndr) e sono venute meno le prime case dei giovani under 36, visto che l’agevolazione a prestiti al 100% non è stata rinnovata, come anche il benefit dell’Iva recuperata in dieci anni per chi comprava dal costruttore». Meno sono vendite, più crescono le richieste di locazioni (più 3 per cento su scala nazionale): «Ma chi affitta ha una proiezione verso l’alto». Ossia, i canoni sono schizzati. «A San Donà di Piave, per esempio, per un appartamento medio di 60-70 metri quadri si chiedono 900 euro come a Mestre», dice.

Per un appartamento nuovo si parte da 250 mila euro

Chi decide di fare il «grande passo» deve fare i conti con costi da capogiro. Nei centri storici delle città d’arte la forbice oscilla tra i 6 e i 9 mila euro al metro quadro. A Treviso, ad esempio, dentro le mura ci si attesta sugli 8 mila euro. Non che fuori dai quartieri blasonati la situazione sia migliore. «Per un’abitazione nuova di 70 metri quadrati non si scende sotto i 250 mila euro — continua l’immobiliarista — ed è venuta meno la differenza di costi tra città e comuni di cintura». Nel Veneziano, fino a qualche anno, molti si spostavano a Marcon «perché più conveniente» ma adesso «si spende come nella periferia di Mestre». Dove però i condomini sono più vecchi e gli alloggi da riattare.

Nessuna difficoltà per chi cerca case extra lusso

Fuori dai capoluoghi, la contrazione è più contenuta: meno 8,3% a Belluno, meno 9,3% a Verona e Venezia, meno 14.2% Vicenza e meno 15,3% Treviso. Hanno il segno negativo anche Rovigo (meno 9,8) e Padova (10,2) i cui capoluoghi reggevano. «Venivamo da un 2022 eccezionale (dopo il Covid il costo del mattone era però sceso, ndr) ma il Veneto resta comunque un buon mercato — osserva —, credo che il recente taglio dei tassi agevolerà la ripartenza». C’è da dire che in Veneto l’extra lusso non conosce crisi e non mancano clienti per le abitazioni sopra i 500 mila euro, specie nei centri storici dove si investe in seconde case e gli acquirenti sono spesso stranieri. Più faticoso, «trovare nel range 250-400 mila euro», conclude. Riflette però Nomisma: «Non basterà un atteggiamento più accomodante della Bce per determinare un’immediata risalita delle transazioni, sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda».

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