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Un immobile in classe A costa di più di uno in classe G? Il Mase calcola quanto incidono le performance sui prezzi delle case in Italia

Secondo il Mase, la riqualificazione energetica di un immobile si ripaga da sola grazie al sovrapprezzo nella vendita. Senza l’aiuto di particolari incentivi

In base ai dati forniti dall’ultimo Rapporto sulle Certificazioni Energetiche di ENEA in Italia gli immobili meno performanti, in classe F e G, sono il 55%, più della metà degli edifici registrati. Solo il 12% del patrimonio immobiliare censito dal SIAPE  (Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica) si colloca nella classe energetica A.

Ma quanto incide l’efficienza energetica sui prezzi delle case in Italia? Secondo il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energia (MASE) abbastanza da ripagare con il guadagno i lavori di riqualificazione, senza l’aiuto di particolari incentivi edilizi.

A definire il rapporto tra costo e performance è la Relazione sulla situazione energetica nazionale presentata dal Mase e contenente una Monografia dedicata al tema dell’impatto della classe energetica sul prezzo delle case.

Come si misura l’efficienza energetica di una casa?

La classe energetica di un immobile si misura in base all’indice di prestazione energetica ovvero il consumo di energia annuo che teoricamente servirebbe per assicurare agli occupanti della casa un livello standard dei servizi essenziali quali riscaldamento e raffreddamento, produzione di acqua calda, illuminazione. Ovviamente il consumo energetico tiene conto delle caratteristiche fisiche degli edifici, della località climatica e delle dotazioni dell’immobile. 

La recente Direttiva Europea sulle Prestazioni energetiche degli edifici, meglio conosciuta come “Case Green” ci imporrà di mettere mano al nostro patrimonio immobiliare residenziale riducendo i consumi del 16% entro il 2030. Con le restrizioni al numero di incentivi fiscali per la riqualificazione, è diminuito anche il numero degli interventi di ristrutturazione profonda, che ci permetterebbero di raggiungere l’obiettivo della Direttiva. 

La leva economica, ovvero il maggior valore di un immobile in classe A rispetto ad uno in classe G, potrebbe spingere verso l’efficientamento. 

Qual è l’impatto della classe energetica sul prezzo delle case?

Per arrivare ad una risposta i tecnici del Mase sono partiti da un campione di immobili italiani in vendita tra il 2018 ed il 2022, con indicazione della classe energetica.
Combinando queste informazioni con un ricco insieme di variabili sulle caratteristiche degli alloggi, l’ubicazione e i prezzi degli annunci, è stato possibile stimare il contributo dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) al valore delle case.

Considerando gli annuncia pubblicato nel 2022 i risultati sono i seguenti:

• il 65% era in classe F e G,
• mentre circa il 10% delle case era in classe A con un sovrapprezzo dal 7% al 45% variabile in base alla provincia di vendita.

Mediamente negli immobili più performanti è stato possibile stimare un incremento nei prezzi delle case del 25% rispetto alle meno performanti.

Anche all’interno di una stessa regione, l’incremento è maggiore nelle zone climatiche più fredde dove gli interventi necessari per aumentare la classe energetica sono più complessi e certamente più costosi, mentre i risparmi energetici sono più elevati, rispetto alle zone con clima più temperato. 

Questi risultati mostrano dunque una grande differenza nei costi e nei benefici di efficientamento delle abitazioni.

Le conclusioni del MASE: incentivi fiscali? Sì ma solo parziali

Le conclusioni a cui giunge il MASE a valle di questa indagine potrebbero non soddisfare tutti gli utenti. Considerando i dati ottenuti dalla relazione, secondo il Ministero “in Italia gli incentivi per l’efficienza energetica del patrimonio abitativo dovrebbero coprire solo una parte dei costi complessivi di adeguamento, considerando che i prezzi delle case incorporerebbero una quota dei benefici dell’investimento”. 

Ovviamente si parla solo di immobili oggetto di compravendita. Non solo. 

“La valorizzazione di quota dei benefici da parte del mercato immobiliare potrebbe essere di per sé un incentivo per implementazione degli investimenti soprattutto nei casi in cui le famiglie non siano caratterizzate da vincoli di natura finanziaria”. 

Non possiamo rimandare “ai posteri l’ardua sentenza” dato che la prima scadenza fissata dalla Direttiva sulle prestazioni degli edifici ci concede solo 6 anni per riqualificare almeno il 55% degli edifici con le prestazioni peggiori.