Mutui in calo nonostante le agevolazioni #finsubito prestito immediato

ll Mercato dei mutui in Italia non naviga in buone acque. Sono sempre meno gli italiani che si indebitano per comprare casa, in barba alle agevolazioni messe in campo per potenziare il comparto. Una su tutte, l’iniziativa dei mutui Green, che non sembra però produrre gli effetti sperati. Nel 2023 la quota di chi – tra gli acquirenti di case – ha contratto un mutuo ipotecario è scesa dal 50 al 41%, con una parallela discesa delle compravendite immobiliari pari al 12%. A dirlo è un’analisi di FABI, la Federazione Autonoma Bancari Italiani, pubblicata a febbraio 2024. Nella prima metà di quest’anno il panorama non è cambiato. La quota di persone fisiche che hanno acquistato abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario è scesa e rimasta al di sotto del 40% anche nel primo trimestre del 2024, come emerge dall’Osservatorio sul Mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che riscontra tuttavia un livello «leggermente maggiore di quanto rilevato nel precedente trimestre». Fino al 2022, quasi il 50% degli acquisti residenziali corrispondeva invece all’accensione di un nuovo mutuo.

La caduta libera del Mercato

Buona parte della colpa della caduta libera del Mercato immobiliare va vista nell’ottica del caro tassi. Il maggiore costo del denaro mette in difficoltà le famiglie. A fine dicembre 2023, sottolinea ancora FABI, gli interessi medi applicati ai prestiti immobiliari sono arrivati al 4,4%, il triplo rispetto all’1,45% di gennaio 2022, livello minimo degli ultimi anni. Una salita vertiginosa di 295 punti percentuali in soli 24 mesi. Non a caso, nello stesso periodo lo stock di mutui è calato di 2,3 miliardi di euro (in media, -192 milioni al mese). A gennaio 2021, i prestiti sulla casa in circolazione valevano 392,3 miliardi. Dopo un anno da record, nel corso del quale l’aumento era stato di 1,5 miliardi al mese, la cifra a dicembre ha raggiunto quota 409,9 miliardi di euro, salvo poi stagnare nel 2022, con il totale arrivato a 426,9 miliardi a fine 2022 dai 410,3 miliardi di gennaio.

L’inversione di tendenza

Ma risale al 2023 l’inversione di tendenza: un primo crollo di circa 600 milioni già a gennaio, per poi proseguire con una lenta diminuzione fino ai 424,6 miliardi di dicembre scorso. Si calcola che la discesa media mensile sia stata pari a 192 milioni, per un totale di 2,3 miliardi di euro annuali (-0,54%). «Gli ultimi 12 mesi dimostrano che il delicato equilibrio tra tassi di interesse e inflazione ha messo a dura prova la capacità di indebitamento degli italiani e trascinato verso il basso gli investimenti nel mattone» si legge nel report FABI.

L’importo medio

A crescere lievemente è invece l’importo medio richiesto, che nei primi sei mesi del 2024 è stato pari a 133.389 euro, valore in aumento del 3% rispetto al 2023, secondo una ricerca del portale Facile.it. Stesso aumento (3%) per il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo, salito nel 2024 a 207.614 euro. La speranza è ora che la ripresa arrivi in concomitanza con un nuovo taglio dei tassi. «L’ammontare dei prestiti immobiliari è sistematicamente cresciuto in corrispondenza di tassi favorevoli, sia dal punto di vista della politica monetaria sia per quanto riguarda gli interessi per la clientela, per poi decelerare significativamente nel momento in cui si è inasprita la dinamica del costo del denaro» si legge nel rapporto.

E sempre che una nuova tegola non arrivi dai prezzi delle case di nuovo in salita, come segnala l’ultimo bollettino Istat. Nel secondo trimestre 2024 l’indice dei prezzi degli immobili acquistati dalle famiglie è aumentato del 3,2% rispetto al trimestre precedente e del 2,9% nei confronti dello stesso periodo del 2023. La crescita era stata la metà, +1,6%, nel primo trimestre 2024. A pesare sono soprattutto le abitazioni nuove, che aumentano dell’8,1%, e, in misura più contenuta, quelli delle esistenti che salgono dell’1,9%.

Un grande ritorno

A sorpresa si riscontra invece un balzo in avanti delle surroghe, passate dal 19% del 2023 al 27% del 2024. A guardare i dati si evince come nel primo trimestre 2024 la domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie abbia segnato un +1,9% dopo oltre due anni di contrazione. Una lieve ripartenza trainata in parte dalla riduzione degli indici IRS per i mutui a tasso fisso, -0,7% dai massimi 2023. D’altro canto, anche il forte ritorno di interesse per la surroga mutuo cambia il quadro. Il risultato è uno slancio tale che i dati dell’ultimo trimestre 2023 pubblicati da Banca d’Italia hanno fatto emergere come la contrazione dei mutui sia stata pari al 24,7%, al di sotto del 30% atteso inizialmente.

La surroga

Va da sé che il calo dei tassi faccia tornare in auge le surroghe, operazione attraverso cui il mutuatario sposta il mutuo presso un’altra banca, accedendo a condizioni migliori rispetto al vecchio contratto. Il passaggio è a costo zero, senza gli oneri notarili che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo e altre tipologie di costi come spese di istruttoria o di perizia dell’immobile. La normativa, adottata con il Decreto Bersani-bis del 2007, prevede al contrario che se una banca applica commissioni o chiede un rimborso spese, il mutuatario è tenuto a non pagare. Per ottenerla, non deve far altro che richiedere la surroga al nuovo istituto di credito, che in caso di approvazione si occuperà di sbrigare ogni formalità.

I mutui green

I mutui del momento sono poi quelli cosiddetti Green, originati dalla direttiva cosiddetta Case Green, approvata la scorsa primavera dal Parlamento europeo. Secondo la norma, ogni Stato membro dovrà adottare un piano nazionale che preveda la riduzione progressiva del consumo di energia degli edifici residenziali. I traguardi da raggiungere sono un taglio delle emissioni del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Entro il 2050, il parco residenziale dovrà essere a zero emissioni. Il percorso si presenta a ostacoli: oltre l’85% degli immobili sul territorio italiano, circa 5 milioni di edifici, appartiene a una classe energetica inferiore alla C e più di un acquisto su due riguarda ancora immobili in classe F o G. Tradotto, significa che l’80% degli immobili oggetto di compravendita devono passare per un adeguamento energetico.

Il lancio da parte della UE

I mutui Green sono stati lanciati a livello europeo con il progetto Energy Efficient Mortgages Pilot Scheme, avviato a giugno 2018. Vi prendono parte 42 banche europee, delle quali 10 italiane. I mutui verdi sono finanziamenti a condizioni agevolate. Requisito per accedere è quello di assicurare un miglioramento dell’efficienza energetica delle abitazioni. Sono infatti diverse le tipologie di mutuo previste. Ci sono ad esempio quelle per l’acquisto di una casa ad alta efficienza energetica, appartenente alle classi A o B. In questi casi, il piano proposto prevede una riduzione dei tassi di interesse.

E poi ancora i mutui Green per ristrutturazione, che sono a tasso fisso o variabile e concessi sempre a condizioni vantaggiose per coprire, in tutto o in parte, le spese legate ai lavori di ristrutturazione finalizzati a un aumento di efficienza. Secondo quanto previsto dalla normativa europea, i lavori di ristrutturazione devono garantire un miglioramento delle performance energetiche di almeno il 30%. Infine la categoria dei mutui per la costruzione bioedilizia, cioè case Green a basso impatto ambientale, previa presentazione delle certificazioni necessarie ad attestare l’eco-sostenibilità degli immobili.

Le criticità

Qual è il problema? Le cifre necessarie per rimettere mano alle proprie abitazioni e adeguarle ai nuovi standard sono elevate, tra i 20 e i 50mila euro, si calcola. Mediamente anche l’acquisto di case nuove in regola con gli adempimenti sull’efficientamento energetico comporta un esborso più alto della media, che annulla di fatto i benefici degli interessi più contenuti. Ma il punto è anche un altro: a conoscere questa opzione sono ancora in pochi. Un recente sondaggio di YouGov commissionato da MutuiOnline.it ha messo in luce come solo il 5% degli italiani abbia finora sottoscritto un mutuo Green. Solo il 28% dichiara poi di sapere cosa sia, mentre il 37% ne ha solo sentito parlare e il 29% non lo conosce affatto. Tra le motivazioni dello scarso interesse c’è anche il fatto che un italiano su due dichiara di non conoscere la classe energetica di riferimento della propria casa.

Le agevolazioni

Da tenere sott’occhio sono anche i mutui per i giovani. Il decreto Sostegni bis emanato sotto il Governo Draghi ha esteso l’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Prima Casa per gli under 36 con ISEE inferiore a 40mila euro. Lo Stato, tramite il Fondo, offre garanzie agli istituti di credito che concedono un mutuo prima casa con importo superiore all’80% del totale, un aiuto per chi non possiede liquidità sufficiente per l’anticipo per l’acquisto della prima casa. In caso di insolvenza, il Fondo di Garanzia agisce come intermediario, garantendo il pagamento delle rate mancanti. Anche chi ha un ISEE superiore a 40mila euro usufruisce del vantaggio, ma solo fino al 50% di copertura. Sarà poi il Fondo stesso a rivalersi successivamente sul mutuatario.

La normativa

La norma è stata prorogata fino alla fine dell’anno dall’articolo 3 della legge di Bilancio 2024. La procedura è dunque aperta fino al 31 dicembre 2024. Le informazioni complete e il modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la prima casa sono disponibili presso le filiali delle banche aderenti o online sui siti di Consap e ABI. Sono anche altri i provvedimenti ideati per risollevare la domanda di mutui. Ad esempio, un’altra proroga è stata confermata per il correttivo al TEGM che agevola l’offerta dei mutui a tasso calmierato, con garanzia fino all’80%, anche nel momento in cui il TEG è superiore. Ma a dirla tutta, il perimetro dei benefici per gli under 36 era più esteso in precedenza. Vi rientravano l’esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per gli acquisti non soggetti a IVA. Per quelli soggetti, oltre all’esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, c’era un credito d’imposta pari all’IVA pagata dal venditore. Tutte novità poi cancellate nella scorsa manovra.      

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📸 Credits: Canva   

Articolo tratto dal numero del 1° ottobre 2024 de il Bollettino. Abbonati!