Con la donazione dell’usufrutto si mantiene il bonus prima casa? #finsubito prestito immediato

Agevolazioni fiscali sull’acquisto di casa: chi ha già un appartamento deve per forza venderlo o può limitarsi a donare l’usufrutto ai genitori?

Un nostro lettore sta per acquistare un immobile per il quale intende usufruire del bonus prima casa. Tuttavia è già proprietario di un’altra abitazione che, per legge, deve vendere entro un anno se non vuole perdere le suddette agevolazioni fiscali. Ci chiede se può, tuttavia, limitarsi a trasferire ai genitori solo l’usufrutto sulla precedente casa, riservandosi la nuda proprietà. Insomma, la domanda è la seguente: con la donazione dell’usufrutto si mantiene il bonus prima casa?

La risposta è abbastanza semplice ed è stata già chiarita, a più riprese, dall’Agenzia delle Entrate. Gli uffici delle imposte possono recuperare le imposte risparmiate all’atto della compravendita, e quindi dichiarare la decadenza dal bonus prima casa, se entro un anno dal rogito il contribuente non cede la proprietà dell’immobile preposseduto. Invece, con la donazione dell’usufrutto, la proprietà – seppur col vincolo dell’usufrutto stesso – resta in capo al donante. Questi diventa “nudo proprietario”, ma pur sempre intestatario dei beni. Inoltre tale suo diritto si espande nuovamente non appena scade l’usufrutto (di norma, quindi, alla morte dell’usufruttuario). Egli cioè, da nudo proprietario che era torna ad essere pieno proprietario non appena l’usufruttuario non c’è più.

Quindi non è possibile ottenere di nuovo il bonus prima casa se quella precedente non viene ceduta.

La legge però non richiede che il primo immobile sia necessariamente venduto. Può essere anche oggetto di donazione. Quindi il figlio che voglia ottenere di nuovo il bonus prima casa sull’acquisto di una nuova abitazione può intestare la prima ai genitori stipulando un atto di donazione dinanzi al notaio.

È bene ricordare tuttavia che la donazione chiaramente non è revocabile salvo diversa volontà del donatario.

Alla morte dei genitori, il figlio potrebbe ereditare di nuovo la casa che aveva donato a questi, ma in tale sede non potrà fruire di nuovo del bonus prima casa (avendone già goduto), a meno che non ceda a sua volta il secondo immobile acquistato, a suo tempo, con il beneficio in commento.

Insomma, non c’è modo di aggirare il vincolo imposto dalla legge di non avere più di un’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali salvo in un solo caso: quando (almeno secondo la giurisprudenza) l’immobile preposseduto risulti inidoneo alle esigenze abitative del contribuente. Il che succede, ad esempio, con una casa inagibile per via di un sisma o con l’incremento dei componenti del nucleo familiare. In tali ipotesi, il proprietario del bene può, senza doverlo vendere, acquistarne un secondo usufruendo nuovamente del bonus prima casa.