La Banca centrale europea (Bce) non ha deluso le aspettative del mercato. Il 6 giugno scorso il board di Francoforte ha tagliato il costo del denaro di 25 punti base portando il livello dei tassi di interesse dal 4,50% al 4,25%. Una mossa giĆ scontata dal mercato che guarda adesso alla prossima riunione di luglio per capire il vero stato di salute dellāeconomia del Vecchio continente. Lasciato alle spalle lāottimismo delle scorse settimane che prevedeva la riduzione del costo del denaro europeo di un punto percentuale nel corso del 2024, sono in tanti adesso a scommettere su una pausa di riflessione da parte della Bce in considerazione di una situazione inflazionistica non ancora sotto controllo. E questo, a seguito della revisione al rialzo delle stime sulla crescita dei prezzi.Ā Per il 2024, le previsioni sul costo della vita in Europa sono salite al 2,5% dal 2,3% indicato a marzo, facendo slittare al 2025 il raggiungimento del target del 2%. Le nuove previsioni vedono infatti lāinflazione Ue al 2,2% come media dāanno. āNon posso confermare che siamo in un processo di rientro lineare dei tassi anche se ĆØ molto probabileā, ha avvertito la presidente della Bce, Christine Lagarde. āTutto dipenderĆ dai dati sullāinflazione, che ĆØ su una strada accidentata e i prossimi mesi saranno altrettantoā. Per questa ragione ilĀ board della Bce ha preso la decisione di tagliare i saggi dello 0,25% āsenza vincolarsi a un particolare percorso dei tassiā. Il primo taglio dei tassi dopo 10 rialzi consecutivi ha rappresentato comunque una boccata dāossigeno per famiglie e imprese che oggi hanno la possibilitĆ di accedere a mutui e prestiti meno cari. Un trend iniziato giĆ nei mesi scorsi sulla scia delle speculazioni su un possibile intervento sui tassi nel mese di giugno.
Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo?
Tra il 2021 e il 2022 le scelte adottate dallaĀ Banca Centrale EuropeaĀ hanno avuto un impatto su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso Bce, ma anche quelli legati agli altri indici come lāEuribor e lāIrs che avevano iniziato rapidamente a salire, per poi rallentare e infine stabilizzarsi ad una certa quota. A fine 2023 sono finalmente arrivati i primi segnali di cambiamento, con la previsione che nel 2024 il calo dei tassi di interesse, in particolare dellāindice Euribor, potesse proseguire in modo piĆ¹ deciso.
Lāinversione di rotta dei tassi di interesse ĆØ piĆ¹ evidente se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare lāIrs, ovvero lāindice di riferimento dei mutui a tasso fisso. LāEurirs ĆØ stato il primo parametro ad aumentare, giĆ nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi sostanzialmente attorno al 3% fino a dicembre 2023. Successivamente, ha iniziato a diminuire con una certa decisione, segno del nuovo clima di ottimismo sui mercati.
Se a ottobre 2023 tutte le scadenze Irs erano superiori al 3%, oggi le diverse durate dellāindice registrano un valore tra il 2,61% (fixing Irs 30 anni dellā11 giugno 2024) e lā2,90% (fixing Irs 5 anni dellā11 giugno 2024).
Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo?Ā Grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B), oggi ĆØ possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un Tan del 2,65% (durata fino a 30 anni e LTV fino allā80%), oltre ad avere spese di istruttoria ridotte.
Per un mutuo di 150.000 euro con durata 20 anni e Tan 2,65%, questo si traduce in una rata mensile di 805,86 euro. Mentre per lo stesso mutuo con durata trentennale, il costo mensile del finanziamento scende a 604,45 euro.
Ā«Chi deve sottoscrivere un mutuo, anche se puĆ² permettersi di pagare una rata piĆ¹ elevata con un finanziamento di media durata (ad esempio 15 anni), potrebbe prendere in considerazione di stipulare comunque un mutuo a lunga scadenza e accantonare mensilmente la quota risparmiataĀ», suggerisceĀ Andrea Pennato, Amministratore Delegato di TeleMutuo.it.Ā Ā«Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrĆ chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un netto risparmio complessivo sugli interessi futuriĀ».
E cosa dire del tasso variabile?Ā Contrariamente allāEurirs, lāEuribor, ovvero lāindice utilizzato dalla maggioranza delle banche per calcolare la rata dei mutui a tasso variabile, era cresciuto piĆ¹ lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare una corsa piĆ¹ decisa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra tasso fisso e tasso variabile si era ridotta gradualmente, finchĆ© la forbice tra i due valori ĆØ diventata pressochĆ© inesistente e poi ĆØ addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso, ĆØ piuttosto anomalo vedere i tassi variabili al di sopra dei tassi fissi, ma ormai ĆØ una situazione che perdura da tempo. Il valore dellāEuribor oggi (tassi aggiornati allā11 giugno 2024) si attesta al 3,61% per lāindice a un mese, 3,74% per il 3 mesi, 3,75% per il 6 mesi e 3,73% per il 12 mesi.
Ā«Con questi parametri, a cui dobbiamo aggiungere lo spread applicato dalla banca, attualmente il tasso variabile (Tan) si avvicina al 4%, come si puĆ² notare facendo una simulazione sul nostro portale, con una considerevole differenza rispetto al tasso fissoĀ», continua Pennato. Ā«Con molta probabilitĆ , viste le prossime stime dellāEuribor, la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sarĆ destinata a diminuire. Una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un finanziamento indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in soli 18 mesi. Bisogna tenere presente comunque, che ĆØ sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi. Oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito, a maggior ragione ora che lāIrs ĆØ in ribasso. Ma anche in questo caso, ĆØ importante informarsi sulle proiezioni future dei tassi EuriborĀ», avverte Pennato.
Comprare casa resta tuttavia conveniente
Oggi, dunque, la maggior parte dei mutuatari continua a rivolgere lāattenzione verso il tasso fisso. Soluzione ottimale, a maggior ragione adesso che lāindice Eurirs risulta in calo. In base alle analisi dellāUfficio Studi diĀ Telemutuo.it, se si analizza un mutuo di 200.000 euro in 30 anni, si scopre che, rispetto a metĆ novembre 2023, quando il miglior mutuo a tasso fisso era al 3,67%, oggi, grazie al Tan piĆ¹ vantaggioso sul mercato (pari al 2,65%), ĆØ possibile risparmiare interessi per oltreĀ 30.000 euro al termine del finanziamento.
Per chi vuole limitare la variabilitĆ ed essere piĆ¹ cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come ilĀ mutuo a rata costanteĀ (in cui non ĆØ il tasso, ma ĆØ la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e ilĀ mutuo con capĀ (tetto massimo). Questāultima formula, in particolare, puĆ² essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il Tan non puĆ² scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perchĆ© un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap.
Al di lĆ della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuoĀ prima casaĀ (anche nella versioneĀ mutuo 100%) eĀ mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare unāabitazione ad alta efficienza energetica cāĆØ ilĀ mutuo greenĀ o āverdeā, indicato anche se si acquista un immobile costruitoĀ secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.
Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione, si puĆ² chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquiditĆ .
Per chi invece sta giĆ pagando un finanziamento per lāacquisto della casa, cāĆØ sempre lāopzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilitĆ che in passato, con i tassi ai minimi storici, ĆØ stata sfruttata da molti mutuatari e che ora puĆ² essere una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando ad un mutuo a tasso fisso.
In questo periodo, tra lāaltro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A, B o C ĆØ possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,65%. Inoltre, alcuni istituti di credito hanno introdotto la possibilitĆ di surrogare anche i mutui concessi con garanzia Consap.
In base alle analisi dellāUfficio Studi diĀ Telemutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si puĆ² ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra gli 11.600 e i 28.000 euro.
Ā«Lāimpatto dellāinversione della curva dellāIrs sul costo dei mutui ĆØ davvero consistenteĀ», sottolinea lāamministratore delegato diĀ Telemutuo.it. Ā«In appena dodici mesi ĆØ infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per lāacquisto della abitazione. Un motivo in piĆ¹ per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercatoĀ».
Mutuo giovani con Consap fino a dicembre 2024
I giovani in cerca di una casa possono ancora beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto lāanno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro ĆØ stato stipulato grazie alla garanzia statale.
Il 31 dicembre 2024 ĆØ quindi lāattuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino allā80% del valore dellāimmobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo cosƬ un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purchĆ© in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite ĆØ aumentato in funzione dei figli a carico.
Per poter presentare la richiesta a Consap, ĆØ necessario avere giĆ individuato lāimmobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciĆ² significa che bisogna avere giĆ avanzato una proposta dāacquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Ma attenzione: nel 2024, gli under 36 non possono piĆ¹ godere dellāesenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dallāimposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito notarile, nĆ© possono avere il riconoscimento di un credito dāimposta per lāacquisto da impresa soggetta ad Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre lā80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia dāetĆ .
***** l’articolo pubblicato ĆØ ritenuto affidabile e di qualitĆ *****
Visita il sito e gli articoli pubblicati cliccando sul seguente link
Informativa sui diritti di autore
La legge sul diritto dāautore art. 70 consente lāutilizzazione libera del materiale laddove ricorrano determinate condizioni:Ā la citazione o riproduzione di brani o parti di opera e la loro comunicazione al pubblico sono liberi qualora siano effettuati per uso di critica, discussione, insegnamento o ricerca scientificaĀ entro i limiti giustificati da tali fini eĀ purchĆ© non costituiscano concorrenza allāutilizzazione economica dellāopera citata o riprodotta.
Vuoi richiedere la rimozione dell’articolo?
Clicca qui