Asta giudiziaria Fabbricato rurale Localita’ L’Abbandonato, snc 58031 Arcidosso GR #finsubitoaste

Diritto di piena proprietà del compendio aziendale, inteso come complesso di beni mobili/immobili organizzati ai fini della produzione. Azienda agricola individuale denominata “PODERI FIRENZE”, ubicata in località Abbandonato nel Comune di Arcidosso (GR), costituita da terreni agricoli accorpati della superficie di ettari 45.75.97 (457.597 mq) con soprastanti fabbricati destinati ad uso residenziale e ad annesso agricolo oltre al compendio mobiliare rinvenuto composto dai beni mobili dell’azienda agricola strumentali e non all’attività esercitata.
Il fondo agricolo è costituito da terreni coltivati con giacitura pedecollinare, deboli pendenze e quote altimetriche variabili tra 158 metri s.l.m. in corrispondenza del centro aziendale edificato posto su un rilievo collinare e 110 metri s.l.m. dei terreni aziendali posti in adiacenza ai due corsi d’acqua Melacce e Malacciole.
I terreni agricoli risultano attualmente destinati in prevalenza alla coltivazione di unità vitate ricadenti nei comprensori dei vini D.O.C. Montecucco e D.O.C.G. Montecucco Sangiovese, oltre a superfici destinate a oliveto, seminativo e tare.
Nel nucleo edificato del fondo, posto in posizione sommitale ad un debole rilievo collinare, troviamo la gran parte dei fabbricati aziendali. Il casale principale, quello più antico e di maggiori dimensioni posto su tre livelli fuori terra (piano T-1-2), è costituito dall’agriturismo (n. 3 camere doppie con bagno e n. 2 alloggi per un totale di n. 12 posti letto oltre a sale e ambienti comuni) catastalmente individuato alla scheda n. 4 della p.lla 109 sub 2, ctg. D/10 oltre all’abitazione padronale collocata ai piani primo e secondo e raggiungibile autonomamente tramite un corpo scala esterno (p.lla 109 sub 3, ctg. A/2, vani 4, superficie totale 90 mq).
A breve distanza dal casale principale, sullo stesso mappale 109, troviamo altri due fabbricati posti entrambi su tre livelli: il sub 2, cat. D/10, graficamente rappresentato alla scheda catastale n. 1, risulta legittimato sotto l’aspetto urbanistico-edilizio con una destinazione a magazzino-sala degustazione-uffici ma in realtà risulta, di fatto, illegittimamente utilizzato ad uso residenziale come meglio descritto in perizia; il sub 2, cat. D/10, graficamente rappresentato alla scheda catastale n. 2, risulta legittimato sotto l’aspetto urbanistico-edilizio con destinazione a rimessa macchine-magazzino prodotti aziendali-dispensa ma in realtà risulta, di fatto, in parte illegittimamente utilizzato ad uso residenziale come meglio descritto in perizia. E’ inoltre presente un piccolo manufatto destinato a locale tecnico (scheda catastale n. 3 della p.lla 109 sub 2, ctg. D/10) posto su un solo livello. I sopra citati fabbricati sono inseriti in una corte comune (p.lla 109 sub 1, BCNC) di 9.249 metri di superficie al lordo delle resedi dei fabbricati che vi insistono, area cortilizia in parte occupata dalla viabilità di servizio, piazzale di manovra e parcheggi, e in parte sistemata a orto/parco/giardino e impreziosito da una bella piscina ad uso agrituristico ubicata in posizione panoramica nella porzione est del mappale, sul retro del casale principale.
L’ultimo fabbricato, quello di maggiori dimensioni destinato a cantina di vinificazione e invecchiamento (p.lla 40 del foglio 75, ctg. D/10), anch’esso sviluppato su tre livelli (piano T-S1- 1), risulta invece collocato su un terrazzo alluvionale posto circa 300 metri a sud-est del centro aziendale, ad una quota altimetrica più bassa, accessibile tramite autonoma viabilità di servizio.
Si segnala come fabbricato intercluso nel fondo in oggetto la cabina ENEL posta in adiacenza alla viabilità che attraversa il fondo e rappresentata al Catasto Fabbricati alla p.lla 41 del foglio 74 (ctg. D/1).
A.        IL CASALE PRINCIPALE:
Il fabbricato principale dell’azienda è un antico casale in pietra (già presente al 1954) a pianta rettangolare, posto su tre livelli fuori terra (piano T-1°-2°), destinato quasi interamente all’ospitalità agrituristica (p.lla 109 sub 2, parte) e in minor misur a a residenza padronale (p.lla 109 sub 3, piano 1-2).
A 1 – L’AGRITURISMO (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 4)
A 2 – L’APPARTAMENTO PADRONALE (p.lla 109 sub 3, ctg. A/2, 4 vani)
Il fabbricato oggetto di stima, inteso nella sua totalità, ha una superficie commerciale di mq 612,00 così calcolata:
– piano terra              mq 275,54      pari a 1           = mq 275,54
– piano primo           mq 275,54      pari a 1           = mq 275,54
– piano secondo       mq 61,27        pari a 1           = mq   61,27
SUPERFICIE COMMERCIALE TOTALE = mq 612,35
B.        MAGAZZINO-SALA DEGUSTAZIONE -UFFICI (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 1)
Fabbricato realizzato ex novo, ultimato nel 2008. L’edificio è ubicato nella porzione ovest del mappale 109, a circa 45 metri dal casale principale, ad una quota altimetrica inferiore di qualche metro, di forma planimetrica regolare, si sviluppa su tre livelli: piano interrato, terra e primo.
Il fabbricato in oggetto, avente destinazione legittima di annesso agricolo (locale degustazione, di servizio, uffici e magazzino) ma di fatto illegittimamente utilizzato come alloggio ha una SUPERFICIE COMMERCIALE di mq 239,60 così calcolata:
– piani 1°-2°              mq      203,15 pari a 1           = mq 203,15
– cantina p.1°s          mq      72,38   pari a 1/5      = mq   14,48
– portico p.T              mq      35,90   pari a 1/3      = mq   11,97
– terrazza p. 1°          mq      30,00   pari a 1/3      = mq   10,00
SUPERFICIE COMMERCIALE Totale = mq 239,60
C.        MAGAZZINO-DISPENSA-LAVANDERIA (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 2)
Fabbricato realizzato ex novo, ultimato nel 2008. L’edificio è quello posto più a sud della corte (mappale 109), a pochi metri dal locale tecnico e dall’antico casale principale descritto. Di forma planimetrica regolare, si sviluppa su tre livelli indipendenti: piano interrato, terra e primo. In pratica, a causa del dislivello del terreno sul quale insiste, l’edificio presenta sul lato nord n. 1 piano fuori terra, il lato ovest con n. 2 piani fuori terra mentre n. 3 piani fuori terra sono sul retro (fronte sud) dove, sulla viabilità di servizio interna, si apre anche l’accesso carrabile al magazzino posto al livello più basso.
Il fabbricato in oggetto, avente legittima destinazione di annesso agricolo (magazzino, lavanderia, dispensa) ma di fatto in parte illegittimamente utilizzato come alloggio residenziale, ha una SUPERFICIE COMMERCIALE di mq 299,00 così calcolata:
– locali p.1°-2°           mq      268,12 pari a 1           = mq 268,12
– cantina p.1°s          mq      137,00 pari a 1/5      = mq   27,40
– loggia p.T               mq      10,44   pari a 1/3      = mq     3,48
SUPERFICIE COMMERCIALE Totale = mq 299,00
D.        LOCALE TECNICO – LOCALE AUTOCLAVE (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 3)
Il locale, dotato di porta di accesso metallica verniciata con griglia di areazione, ha una superficie lorda di 21,16 mq (4,55 x 4,65 ml) e un’altezza media interna di 2,60 metri. Il locale tecnico è stato realizzato al di sopra di un preesistente vano in muratura di pietra ubicato al piano seminterrato (porzione tra l’altro non rappresentata graficamente nella planimetria catastale) Si evidenzia che le due strutture sovrapposte sopra indicate presentano una pericolosa condizione di dissesto statico (cedimento fondale con scivolamento/rotazione delle strutture verso valle).
E.        CANTINA DI VINIFICAZIONE E INVECCHIAMENTO (foglio 75, p.lla 40 sub 4, ctg. D/10)
Ampio fabbricato con struttura in cemento armato, prevalentemente interrato, avente forma planimetrica di “L”, sviluppato su tre livelli: piano terra, primo e seminterrato. Il grande annesso agricolo è prevalentemente destinato alla trasformazione delle uve aziendali oltre che all’affinamento e conservazione del vino prodotto, e in misura minore come magazzino. Il fabbricato è ubicato sul mappale 40 del foglio 75, circa 300 metri a sud-est del centro aziendale, posto ad una quota altimetrica più bassa e servito da autonoma viabilità di servizio.
Il fabbricato oggetto di stima, inteso nella sua totalità, ha una SUPERFICIE COMMERCIALE di mq 1.218,00 così calcolata:
– locale vinificazione–magazzino (p. T)  mq 601,68   pari a 1 = mq 601,68
– locale affinamento-barriccaia (p. 1S)     mq 527,00   pari a 1 = mq 527,00
– locale uffici e servizi (p. 1°)                     mq   89,64   pari a 1 = mq   89,64
SUPERFICIE COMMERCIALE TOTALE = mq 1.218,32
I TERRENI AGRICOLI
I terreni agricoli dell’azienda Poderi Firenze costituiscono un unico corpo fondiario della superficie catastale di ettari 45.75.97.
Alla suddetta estensione di terreno indicata nella visura catastale deve essere aggiunta la superficie della p.lla 39 del foglio 74, Ente Urbano di 370 mq, collocata in mappa al margine nord della corte del centro aziendale. La particella deriva da pregressi frazionamenti della corte di pertinenza dei fabbricati del centro aziendale (in origine la p.lla 39 era Fabbricato Rurale, vedasi visura storica allegata). Il suddetto mappale, che seppur visibile in mappa non è presente nella visura catastale né ai terreni né all’urbano, è costituito, di fatto, da un terreno (al Catasto Fabbricati vi sono iscritte n. 4 u.i. tutte soppresse). Evidentemente la particella in oggetto al tempo della definizione dell’attuale assetto catastale della corte del fabbricato (p.lla 109) non è stata correttamente iscritta al Catasto Terreni.
I terreni del fondo oggetto della presente relazione risultano attualmente destinati in buona parte alla coltivazione di vigneti che ricadono, come l’intero fondo, nella zona geografica dei vini DOC Montecucco (denominazione riconosciuta nel 1998) e DOCG Montecucco Sangiovese (denominazione riconosciuta nel 2011), oltre che di oliveti specializzati costituiti quasi interamente dalla pregiata cultivar locale “Olivastra Seggianese”. Superfici aziendali minori e secondarie sono destinate a seminativo (attualmente non coltivati) o risultano costituite da tare di coltivazione, strade, capezzagne ed incolti.
I terreni del fondo, che risultano accessibili dalla viabilità locale e sufficientemente dotati per ciò che riguarda la viabilità di servizio interna, risultano essere così utilizzati:
–          vigneti DOC Montecucco e DOCG Montecucco Sangiovese   ettari 18.36.00
–          uliveti prevalentemente specializzati                                         ettari 12.05.88
–          seminativi attualmente incolti                                                     ettari   9.70.00
 –         tare di coltivazione                                                                        ettari   5.67.79
SUPERFICIE TOTALE ETTARI 45.79.67
I VIGNETI aziendali rappresentano la coltura più importante del fondo in oggetto.
Sotto l’aspetto amministrativo l’esame dello schedario viticolo informatizzato di ARTEA relativo all’azienda in oggetto mostra che la superficie vitata attualmente in carico alla az. agraria è pari a ettari 2.48.63 distribuiti su n. 4 unità vitate iscritte nello schedario, ciascuna contraddistinta da un numero identificativo (n. matricola).
Le restanti superfici vitate aziendali, per una superficie di ettari 15.87.37, sono invece in carico a società terza che vanta un contratto di affitto quadriennale di prossima scadenza.
Sommando le superfici attualmente in carico alle due ditte si ottiene una superficie vitata complessiva, di proprietà dell’AZ. AGRARIA di ettari 18.36.00, tutta regolarmente iscritta ai registri di ARTEA.

SUPERFICIE TOTALE (ETTARI)
18.36.00
 
SUPERFICIE TOTALE (ETTARI) 18.36.00
Non risulta iscritto alcun diritto di impianto e/o reimpianto. Inoltre, considerato che quello del vino DOCG “Montecucco Sangiovese” non è un albo contingentato ai fini del conseguimento dell’equilibrio di mercato (come invece lo sono, ad esempio, quelli dei vini a DOCG “Morellino di Scansano” e “Brunello di Montalcino”), non risulta sussistere alcuna “superficie rivendicabile” (definita all’art. 8, comma 4, della già citata L.R. 73/2017) ma solamente una semplice “attitudine produttiva” alla produzione della D.O. in oggetto.
GLI OLIVETI del fondo coprono una superficie complessiva di ettari 12.05.88. Si tratta per lo più di impianti specializzati costituiti prevalentemente dalla pregiata e vigorosa cultivar locale “Olivastra Seggianese”.
I TERRENI SEMINATIVI (ettari 9.70.00) sono collocati sui bassi terrazzi alluvionali posti nella porzione sud-est del fondo, nei pressi della cantina.
LE TARE DI COLTIVAZIONE sono rappresentate da quelle superfici aziendali che non interessano direttamente la produzione vegetale ma che tuttavia sono necessarie all’azienda, come le aree occupate dalla viabilità di servizio al fondo, le capezzagne dei vigneti, i bacini idrici, gli incolti, le porzioni marginali non coltivabili e da qualsiasi altro uso non produttivo agricolo.
Dati catastali
Gli immobili risultano così catastalmente individuati nel Comune di Arcidosso (GR): CATASTO FABBRICATI
-Fg. 75 p.lla 40 sub. 4, ctg. D/10 (Fabbricati per attività agricole), Rendita € 4.268,00,
località Abbandonato snc, piano S1-T-1;
-Fg. 74 p.lla 109 sub. 2, ctg. D/10 (Fabbricati per attività agricole), Rendita € 6.901,00, località Abbandonato snc, piano S1-T-1-2;
-Fg. 74 p.lla 109 sub. 3, ctg. A/2 (Abitazione di tipo civile), Classe 2, vani 4, superficie catastale 93 mq totale escluse aree scoperte 90 mq, Rendita € 309,87, località Abbandonato snc, piano 1-2;
Il fabbricato per attività agricole sopra individuato al foglio 75 p.lla 40 sub 4 (ctg. D/10) risulta dotato di una corte esclusiva di 7.143 mq al lordo del fabbricato che vi insiste (Catasto Terreni, foglio 75 p.lla 40, Ente Urbano).
Ai sopra citati fabbricati individuati ai mappali 109 sub 2-3 è annessa e pertiene una circostante corte comune censita al Catasto Fabbricati foglio 74 p.lla 109 sub 1 (b.c.n.c. – corte comune ai sub. 2-3). L’ente urbano su cui insiste il suddetto immobile risulta censito al Catasto Terreni al foglio 74 p.lla 109 di 9.249 mq (al lordo dei fabbricati che vi insistono).

CATASTO TERRENI
– Fg. 74 p.lla 1, uliveto, cl. 3, ettari 0.94.70, R.D. € 7,34, R.A. € 19,56;
– Fg. 74 p.lla 7, uliveto, cl. 3, ettari 0.05.20, R.D. € 0,40, R.A. € 1,07;
– Fg. 74 p.lla 9, uliveto, cl. 3, ettari 0.10.30, R.D. € 0,80, R.A. € 2,13;
– Fg. 74 p.lla 20, porz. A, seminativo, cl. 1, ettari 2.71.20, R.D. € 98,04, R.A. € 112,05;
– Fg. 74 p.lla 20, porz. B, vigneto, cl. 2, ettari 1.41.30, R.D. € 36,49, R.A. € 36,49;
– Fg. 74 p.lla 30, porz. AA, pasc. cesp., cl. 1, ettari 0.18.45, R.D. € 0,48, R.A. € 0,29;
– Fg. 74 p.lla 30, porz. AB, vigneto, cl. 2, ettari 0.08.35, R.D. € 2,16, R.A. € 2,16;
– Fg. 74 p.lla 37, uliveto, cl. 3, ettari 4.27.20, R.D. € 33,09, R.A. € 88,25;
– Fg. 74 p.lla 39, Ente urbano, ettari 0.03.70;
– Fg. 74 p.lla 55, uliveto, cl. 3, ettari 3.04.19, R.D. € 23,57, R.A. € 62,84;
– Fg. 74 p.lla 56, seminativo, cl. 2, ettari 0.84.45, R.D. € 21,81, R.A. € 26,17;
– Fg. 74 p.lla 57, vigneto, cl. 2, ettari 0.66.06, R.D. € 17,06, R.A. € 17,06;
– Fg. 74 p.lla 58, vigneto, cl. 2, ettari 0.99.51, R.D. € 25,70, R.A. € 25,70;
– Fg. 74 p.lla 59, porz. AA, incolto sterile, ettari 0.37.26;
– Fg. 74 p.lla 59, porz. AB, uliveto, cl. 3, ettari 0.05.02, R.D. € 0,39, R.A. € 1,04;
– Fg. 74 p.lla 62, vigneto, cl. 2, ettari 1.63.50, R.D. € 42,22, R.A. € 42,22;
– Fg. 74 p.lla 70, vigneto, cl. 2, ettari 1.38.13, R.D. € 35,67, R.A. € 35,67;
– Fg. 74 p.lla 71, porz. A, seminativo, cl. 2, ettari 1.76.10, R.D. € 45,47, R.A. € 54,57;
– Fg. 74 p.lla 71, porz. B, vigneto, cl. 2, ettari 0.10.05, R.D. € 2,60, R.A. € 2,60;
– Fg. 74 p.lla 75, uliveto, cl. 3, ettari 0.97.57, R.D. € 7,56, R.A. € 20,16;
– Fg. 74 p.lla 76, uliveto, cl. 3, ettari 0.48.39, R.D. € 3,75, R.A. € 10,00;
– Fg. 74 p.lla 77, vigneto, cl. 2, ettari 2.16.20, R.D. € 55,83, R.A. € 55,83;
– Fg. 74 p.lla 80, porz. AA, vigneto, cl. 2, ettari 0.97.10, R.D. € 25,07, R.A. € 25,07;
– Fg. 74 p.lla 80, porz. AB, seminativo, cl. 2, ettari 0.32.90, R.D. € 8,50, R.A. € 10,19;
– Fg. 74 p.lla 84, uliveto, cl. 3, ettari 0.06.79, R.D. € 0,53, R.A. € 1,40;
– Fg. 74 p.lla 85, porz. AA, seminativo, cl. 2, ettari 0.18.55, R.D. € 4,79, R.A. € 5,75;
– Fg. 74 p.lla 85, porz. AB, uliveto, cl. 3, ettari 0.10.00, R.D. € 0,77, R.A. € 2,07;
– Fg. 74 p.lla 91, porz. AA, seminativo, cl. 2, ettari 0.14.25, R.D. € 3,68, R.A. € 4,42;
– Fg. 74 p.lla 91, porz. AB, vigneto, cl. 2, ettari 1.46.90, R.D. € 37,93, R.A. € 37,93;
– Fg. 74 p.lla 93, vigneto, cl. 2, ettari 1.52.54, R.D. € 39,39, R.A. € 39,39;
– Fg. 74 p.lla 95, vigneto, cl. 2, ettari 1.18.08, R.D. € 30,49, R.A. € 30,49;
– Fg. 74 p.lla 100, vigneto, cl. 2, ettari 1.05.06, R.D. € 27,13, R.A. € 27,13;
– Fg. 74 p.lla 103, vigneto, cl. 2, ettari 0.05.95, R.D. € 1,54, R.A. € 1,54;
– Fg. 74 p.lla 105, porz. A, seminativo, cl. 2, ettari 0.96.80, R.D. € 25,00, R.A. € 30,00;
– Fg. 74 p.lla 105, porz. B, vigneto, cl. 2, ettari 1.55.90, R.D. € 40,26, R.A. € 40,26;
– Fg. 75 p.lla 15, porz. AA, seminativo, cl. 2, ettari 2.64.41, R.D. € 68,28, R.A. € 81,93;
– Fg. 75 p.lla 15, porz. AB, vigneto, cl. 2, ettari 1.08.70, R.D. € 28,07, R.A. € 28,07;
– Fg. 75 p.lla 21, seminativo, cl. 1, ettari 3.15.30, R.D. € 113,99, R.A. € 130,27;
– Fg. 75 p.lla 27, seminativo, cl. 1, ettari 3.38.11, R.D. € 122,23, R.A. € 139,70;
– Fg. 75 p.lla 37, seminativo, cl. 2, ettari 0.90.40, R.D. € 23,34, R.A. € 28,01;
– Fg. 75 p.lla 38, incolto sterile, ettari 0.04.19;
– Fg. 75 p.lla 39, uliveto, cl. 2, ettari 0.70.91, R.D. € 18,31, R.A. € 27,47;

CONFORMITÀ CATASTALE, EDILIZIA ED URBANISTICA
Generale corrispondenza dello stato di fatto con la rappresentazione catastale degli immobili costituenti l’azienda agricola Poderi Firenze, ad eccezione delle seguenti difformità:
– si dovrà provvedere all’aggiornamento catastale della p.lla 39 del foglio 74 (Ente Urbano) iscrivendola al Catasto Terreni. L’immobile infatti, seppur visibile nella mappa catastale, non compare nella visura né tra i terreni né all’urbano. Si tratta infatti di un Ente Urbano di 370 mq derivante da pregressi frazionamenti della vicina corte di pertinenza dei fabbricati (p.lla 39 ex Fabbricato Rurale oggi divenuta p.lla 109 del fg. 74). Il mappale è rappresentato, di fatto, da un terreno posto a margine dell’attuale corte del centro aziendale edificato. La visura al Catasto Fabbricati evidenzia che vi sono iscritte n. 4 u.i. ma che le stesse risultano tutte soppresse. Evidentemente la particella in oggetto, al momento della definizione dell’attuale assetto catastale della corte del mappale 109, non è stata correttamente iscritta al Catasto Terreni.
•         il locale dispensa posto nell’agriturismo al piano terra del casale principale risulta essere difforme oltre che più piccolo da quanto graficamente rappresentato nella planimetria catastale (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 4).
•         l’aggiudicatario dovrà provvedere all’aggiornamento catastale del vano in muratura di pietra ubicato sotto al locale tecnico censito alla p.lla 109 sub 2 parte, porzione seminterrata che non risulta accatastata nè graficamente rappresentata nella Scheda catastale n. 3 del suddetto mappale. Considerato il dissesto statico in atto nelle due strutture sovrapposte e la conseguente necessità di opere di consolidamento/ricostruzione che potrebbero anche variare superfici e volumi dei due locali, si ritiene opportuno rinviare l’aggiornamento catastale alla fine delle suddette opere di ristrutturazione.
Sui fabbricati aziendali è stato accertato che gli stessi risultano conformi alle rispettive concessioni/autorizzazioni edilizie, ad eccezione delle seguenti difformità.
•         l’aggiudicatario degli immobili avente qualifica di I.A.P. (Imprenditore Agricolo Professionale) che intendesse sposare le scelte sull’utilizzazione dei fabbricati effettuate nel Papmaa approvato nel 2014, dovrebbe preliminarmente predisporre, su indicazione del comune, un Atto d’Obbligo che contenga sia il subentro della nuova proprietà nel fondo in oggetto che negli impegni in esso contenuti. Una volta sottoscritto l’atto d’obbligo davanti ad un notaio, a norma di legge lo stesso sarà quindi trascritto a cura del Comune e a spese dell’aggiudicatario. Se invece lo I.A.P. aggiudicatario del complesso rurale in oggetto fosse intenzionato a mettere in atto scelte urbanistico-edilizie diverse e nuove lo stesso dovrà evidentemente presentare un nuovo PAPMMA ai sensi della L.R. n°65/2014.
CASALE PRINCIPALE – PODERE FIRENZE (p.lla 109 sub 3 – abitazione – e p.lla 109 sub 2 parte – agriturismo):
•         sia l’agriturismo che l’appartamento padronale risultano sostanzialmente conformi sotto l’aspetto prettamente edilizio, ad eccezione di una lieve difformità interna riscontrabile dell’agriturismo dove il locale dispensa al piano terra presenta dimensioni più contenute a vantaggio del piccolo disimpegno antistante posto tra il locale stesso, la cucina e la saletta comune adiacente.
?        La difformità edilizia sopra indicata è sanabile ai sensi dell’art. 6-bis del Testo Unico per l’Edili- zia (DPR 380/01) e dell’art.201 della L.R.T. n. 65/2014 e s.m.i., mediante presentazione di CILA per interventi di edilizia libere per opere già eseguite. Trattandosi di opere già eseguite (c.d. CILA tardiva) è prevista una sanzione pecuniaria di € 1.000,00. La predisposizione della CILA comporta inoltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della necessaria pratica edilizia quantifica- bili forfettariamente in € 1.500,00.
In alternativa alla regolarizzazione dello stato di fatto non conforme l’eventuale acquirente potrà procedere al ripristino dello stato legittimo mediante opere per le quali si stima forfettariamente una spesa di € 3.000,00.
•         al fine di effettuare il cambio d’utilizzo dell’attuale abitazione padronale censita alla p.lla 109 sub 3, ctg. A/2, in alloggio agrituristico, come previsto da programma approvato nel 2014, dovrà essere presentata la seguente istanza:
?        Permesso di costruire o attestazione di conformità in sanatoria ai sensi dell’Art. 209 della L.R. 65/2014. Per il rilascio dell’attestazione di conformità l’autorità comunale irroga una sanzione pecuniaria pari all’aumento di valore venale dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato a cura dell’ufficio tecnico comunale. La sanzione pecuniaria è in ogni caso in misura non inferiore ad € 1000,00. Il rilascio della suddetta attestazione in sanato- ria comporta inoltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica edilizia.
Al termine dei lavori sarà inoltre necessario procedere con l’aggiornamento degli atti catastali (passaggio del fabbricato dalla categoria A/2 alla categoria D/10, annesso agricolo). Si precisa che, una volta approvata la suddetta istanza di sanatoria, al fine di rendere effettiva l’estensione dell’uso agrituristico anche all’ex appartamento padronale, l’aggiudicatario dovrà presentare una Relazione agrituristica in forma di auto-dichiarazione informatizzata da presentare nell’ambito della dichiarazione unica aziendale (DUA) tramite il sistema dell’Anagrafe Regionale delle Aziende Agricole, gestito da ARTEA, e quindi predisporre una D.I.A. Agrituristica diretta al Comune tramite lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) per l’apertura di nuove strutture o per la modifica delle attività già in essere. La suddetta documentazione sarà appunto finalizzata sia al subentro della nuova ditta nel fondo rurale e nell’attività agrituristica, che all’estensione dell’attività ricettiva ai suddetti locali.
MAGAZZINO-SALA DEGUSTAZIONE-UFFICI (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 1):
•         l’intero fabbricato, avente destinazione legittima di annesso agricolo, è attualmente utilizzato illegittimamente utilizzato come abitazione (come previsto nel PAPMAA approvato nel 2014, ma a cui non è mai stato dato corso con la presentazione delle necessarie pratiche edilizie relative ai cambi di utilizzazione assentiti).
L’aggiudicatario degli immobili avente qualifica di I.A.P. che intendesse sposare le scelte sull’utilizzazione dei fabbricati effettuate dalla titolare nel Papmaa approvato nel 2014 (e quindi anche il cambio di utilizzo a “residenziale” del fabbricato in oggetto), dovrebbe prima di tutto predisporre, su indicazione del comune, idoneo Atto d’Obbligo che contenga il subentro della nuova proprietà nel fondo in oggetto e negli impegni ivi contenuti, e quindi sottoscrivere l’atto davanti ad un notaio. L’atto d’obbligo sarà quindi trascritto a cura del comune e a spese dell’aggiudicatario. Fatto questo l’aggiudicatario potrà procedere come segue.
?        La difformità sopra riscontrata è sanabile ai sensi dell’art. 209 della L.R.T. N° 65/2014 e ss.mm.ii., mediante rilascio di attestazione di conformità in sanatoria. Per il rilascio dell’atte- stazione di conformità l’autorità comunale irroga una sanzione pecuniaria pari all’aumento di valore venale dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato a cura dell’ufficio tecnico comunale. La sanzione pecuniaria è in ogni caso in misura non inferiore ad € 1000,00. Il rilascio della suddetta attestazione in sanatoria comporta inoltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della relativa pratica edilizia.
Al termine dei lavori sarà inoltre necessario procedere con l’aggiornamento degli atti catastali ovvero con il passaggio del fabbricato dalla attuale categoria D/10 (annesso agricolo) alla opportuna categoria per i fabbricati residenziali: A/2, A/7, ecc.).
Nel predisporre la pratica di cambio di utilizzazione a residenziale del fabbricato sarà inoltre opportuno che l’aggiudicatario tenga presente anche quanto stabilito dalle NTA del Regolamento Urbanistico vigente che all’Art. 74, punto B), lettera e) NUOVE ABITAZIONI RURALI, stabilisce la dimensione massima ammissibile di ogni unità abitativa in 130 mq di superficie utile residenziale.
MAGAZZINO- DISPENSA-LAVANDERIA (p.lla 109 sub 2, ctg. D/10, scheda catastale n. 2):
•         alcune porzioni di fabbricato ai piani terra e primo, che si ricorda essere legittimamente destinato per l’intero ad annesso agricolo, risultano di fatto abusivamente utilizzate a “residenziale”.
?        Le difformità urbanistiche sopra riscontrate non sono sanabili ai sensi della normativa vigente in materia. Pertanto, al fine di ricondurre a conformità l’immobile, gli arredi e gli impianti che individuano il cambio d’uso a residenziale dovranno essere rimossi e ripristinato lo stato legittimo, che prevede la destinazione ad annessi agricoli quali magazzino, dispensa e lavanderia.
Si evidenzia altresì, che qualora la proprietà avesse qualifica di I.A.P., previa presentazione e approvazione di un nuovo PAPMAA che dimostri la necessità di ulteriori abitazioni rurali per la conduzione dell’azienda agricola, tali difformità potrebbero essere regolarizzate previo rilascio di conseguente Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi dell’art. art. 209 della L.R.T. N° 65/2014 e ss.mm.ii.. Se la richiesta di permesso a costruire/attestazione di conformità in sanatoria viene inoltrata da soggetto avente qualifica di IAP, previa ap- provazione di propedeutico PAPMAA, la sanzione pecuniaria sarà in ogni caso in misura non inferiore ad € 1.000,00.
Il rilascio della suddetta attestazione in sanatoria comporta inoltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica edilizia.
Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico – Vincoli:
Secondo il vigente strumento urbanistico del Comune di Arcidosso i terreni costituenti l’azienda agricola Poderi Firenze sita in località Abbandonato, risultano avere la seguente destinazione urbanistica:
-Zona “E” AGRICOLA
-Zona a prevalente funzione agricola;
-Ambito Morfologico Territoriale CP “Colline Plioceniche” e in particolare nell’Unità di Paesaggio CP 2.4 “Colli di Cinigiano”;
-non ricadono nell’ambito di applicazione del “Vincolo Paesaggistico” di cui al D.lgs n. 42/2004;
-non ricadono nell’ambito di applicazione del “Vincolo Idrogeologico” istituito con R.D. n. 3267/1923;
-non ricadono nell’ambito del “Sistema Regionale delle Aree Protette” di cui alla L. 431/85 e della L.R. n. 52/82;
-non sono compresi in aree A.R.P.A. (aree a rilevante pregio ambientale) derivanti dal P.T.C. della Provincia di Grosseto;
-non sono compresi in Siti di Importanza Regionale (S.I.R.) o Comunitaria (S.I.C.);
-non risultano diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici;
-l’edificio principale destinato ad agriturismo e ad abitazione dell’imprenditore risulta classificato di valore storico-ambientale nello strumento urbanistico comunale e puntualmente individuato su cartografia.
Sui beni costituenti l’azienda agricola in oggetto non insistono vincoli storico-artistici o alberghieri. Non risulta inoltre alcun tipo di vincolo relativo alla libertà di alienazione. Non risulta altresì alcun vincolo alla divisibilità, né l’esistenza di usi civici.
Stato di occupazione:
Su parte degli immobili dell’azienda agricola, e precisamente su gran parte dei vigneti e su quasi tutto il fabbricato destinato a cantina di vinificazione e invecchiamento (ad eccezione del vano destinato a magazzino posto al piano terra), grava un contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art. 45 della Legge n. 203/1982 (affitto di fondo rustico) in data 28/03/2019. Il contratto risulta registrato all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Siena, in data 08/04/2019 al n. 002268-serie 3T, codice identificativo TZ919T002268000EE. Secondo l’art. 2 l’affitto avrà durata di anni quattro, mesi sette e giorni quattordici a partire dalla data di stipula e pertanto avrà scadenza il 10/11/2023. Il canone di affitto (art. 6) è stabilito in Euro 15.000 annui per le prime due annate agrarie ed in Euro 20.000 annui a partire dalla terza annata agraria. (per il contratto di affitto si veda l’Allegato n. 6 alla perizia). Eventuali mobili ed attrezzature, anche di nessun valore commerciale, rifiuti, anche speciali, presenti nell’immobile o all’interno dei macchinari ivi presenti, dovrà essere correttamente sgomberato e/o smaltito a cura e a carico dell’aggiudicatario.
• All’interno del lotto n. 1 è ricompreso il compendio mobiliare rinvenuto composto dai beni mobili dell’azienda agricola Poderi Firenze, strumentali e non, all’attività esercitata, rappresentati da macchine agricole, attrezzature agricole ed enologiche, arredi (scorte aziendali) oltre che da vini sfusi e imbottigliati (prodotti in attesa di vendita) di seguito indicato:

A) BENI MOBILI E ARREDI nell’agriturismo del Casale Principale
n. 2 divani due/tre sedute con 2 pouf color vinaccia ed 1 tavolo centrale in legno
n. 2 cavalli in legno antica giostra
n. 1 piccola madia in legno con decorazioni incise e sovrastanti oggetti/soprammobili ed un quadro
n. 1 libreria in legno con chiusure a saracinesca
n. 1 scrittoio in legno con cassettiera ed n. 1 sedia in legno
n. 1 comodino in legno
n. 1 bidone/cestino butta carte in acciaio chiuso
n. 1 carrellino con attrezzatura lava/pavimenti
n. 1 aspirapolvere Folletto Vorwerk
n. 1 tavolo in legno e alluminio a sei posti con 6 sedie in legno
n. 1 libreria portariviste in acciaio
arredamento sala colazione con nr. 7 tavoli in legno e acciaio, n. 1 tavolo in legno stilizzato, n. 26 sedie in legno
n. 1 dispensa portaoggetti cucina in acciaio
arredamento ed accessori da cucina con n. 1 tavolo lavello in acciaio inox, n. 1 frigo congelatore,
n. 2 tavoli da lavoro inox con sovrastante n. 1 macchina da caffè, n. 1 armadio dispensa in acciaio inox, n. 1 tavolo inox con piano cottura a cinque fuochi, accessori e pentole varie da
cucina, n. 1 congelatore a pozzo, n. 1 lavastoviglie inox, n. 1 tavolo inox con ante scorrevoli e lavello inox incorporato, n. 1 cappa aspirante da soffitto inox
n. 1 divano due sedute colore azzurro rigato
n. 1 cavallo in legno antica giostra
arredamenti camere con n. 4 letti matrimoniali in legno e stoffa, completi di materassi, n. 8 comodini in legno, n. 4 scrivanie in legno, n. 6 sedie in stoffa e legno, n. 2 poltrone in legno e stoffa, n. 3 armadi in legno a due ante, n. 1 pancale in legno, n. 6 letti ad una piazza in stoffa e
legno completi di materassi, n. 2 strutture appendiabiti in legno, n. 2 sedie in legno e paglia Vienna, n. 1 armadio a quattro ante.
B) BENI MOBILI E ARREDI dell’appartamento padronale del Casale Principale
cucina soggiorno arredata con n. 1 divano tre sedute, n. 1 sedia in legno e paglia Vienna, n. 1 cucina componibile lineare con cassettoni, piano cottura, lavello ad una vasca e cappa aspirante,
n. 1 tavolo in legno da cucina completo di n. 4 sedie in legno richiudibili
camere da letto con n. 1 letto matrimoniale in stoffa e legno, complete di materasso, n. 2 comodini in legno, n. 1 armadio due ante, n. 1 scrivania in legno, n. 1 sedia in legno e stoffa, n. 1 sedia in legno e paglia Vienna, n. 2 lettini singoli in legno completi di materasso, n. 1 struttura
appendiabiti in legno, n. 2 comodini in legno, n. 2 sedie in legno richiudibili.
C) BENI MOBILI E ARREDI nelle vicinanze della piscina
n. 5 tavoli in metallo
n. 12 sedie in metallo e materiale plastico da esterno
n. 8 lettini prendis ole in alluminio e materiale plastico
n. 5 ombrelloni grandi in alluminio
n. 2 sdraio prendisole
n. 1 attrezzatura robot ad immersione aspiratore fondo piscina
n. 1 panchina in metallo lavorato da esterno.
D) BENI MOBILI E ARREDI del fabbricato magazzino-sala degustazione-uffici
n. 1 frigorifero con congelatore
n. 1 libreria a tre mensole in legno con libri e oggettistica varia e cassettiera sottostante a sei cassetti su ruote
n. 1 barbecue con ruote e coperchio
n. 1 cucina componibile con armadiatura a sei ante, cassettiera centrale e n. 2 forni, completa di piano cottura, cappa aspirante
da soffitto e lavello in acciaio inox, n. 2 panchetti in metallo
n. 1 divano con chaise longue
n. 1 cassettiera antica a tre cassettoni in legno con sovrastante oggetti/sopra mobili vari e tela dipinta
n.1 accessorio step/voga da fitness con seduta
n.1 scrivania in legno con 2 sedie in legno e stoffa, imbottite
n.1 dipinto a tela
n. 1 tavolo in metallo con 4 sedie in legno e stoffa, imbottite
n. 1 tavolo consolle in legno con oggettistica varia e tela
n. 1 poltrona in metallo e stoffa imbottita completa di poggia piedi
n. 1 cesto portariviste
n. 1 tv color Samsung con supporto a muro;
n. 1 letto matrimoniale in legno completo di materasso
n. 2 sedie in legno e stoffa, imbottite
n. 1 lavatrice AEG
n. 1 mobile bagno a due ante e quattro cassetti su ruote
n. 1 rappresentazione grafica astratta su legno e stoffa con cornice a muro
n. 1 sedia in legno intarsiato e stoffa imbottita
n. 1 vecchio manichino in legno a mezzo busto
n. 1 letto a due piazze in legno completo di materasso, e n. 2 comodini (legno e plexiglas) con sovrastante tela
n. 1 armadio componibile aperto a varie ante, ripiani con n. 2 cassettiere e vari cassetti portaoggetti;
n. 1 mobile da bagno in metallo e legno con specchiera, cassettiera e doppio lavabo
n. 1 cesto in metallo portabiancheria
n. 1 cisterna deposito acqua in pvc- autoclave
E) BENI MOBILI E ARREDI del fabbricato magazzino-dispensa-lavanderia
n. 1 scrivania con cassetto e anta porta computer in legno con sedia e sgabello in metallo
n. 1 computer portatile con stampante
n. 1 libreria portariviste in legno
n. 1 mobile da ufficio in legno a quattro ante
n. 1 tavolo in legno con sedia girevole su rotelle
n. 1 porta cd da terra in legno
n. 1 mobile scrittoio in legno con cassettiere laterali
n. 1 tavolino in legno e 2 poltrone in legno e stoffa imbottita
n. 1 letto matrimoniale a doppia rete completo di materassi, n. 2 comodini in legno/metallo e legno
n. 1 appendiabiti in metallo trasportabile
n. 2 dipinti su tela raffiguranti paesaggio e mare;
n. 1 cassettiera credenza da camera in legno
n. 2 sedie di legno e stoffa
lavanderia/stireria attrezzata con lavatrice, tavola da stiro, ferro da stiro e mobile lavabo con due ante
n. 1 mobile cucina componibile a quattro ante e pensili con piano cottura, lavello e cappa aspirante
n. 1 taglia erba a quattro ruote e motore con guida (marca TORO, mod. H200, 2 r.m., 20 Hp)
varie cassette in plastica per raccolta olive/uva (circa n. 250 cassette ad € 3,0/cadauna)
recinzione plastificata per protezione vigneto (n. 20 rotoli da 50×1,20 metri)
n. 1 Trattore Landini Rex 90 GT, 4.r.m ., targa AN808Z (con 2.822 ore di lavoro)
n. 1 rimorchio agricolo a ruote, Francini, targato AG799W
n. 1 telo con cavi completo per copertura piscina
F) BENI MOBILI e IMPIANTI nel fabbricato destinato a locale tecnico
impianto con n. 1 caldaia a gas “lmmergas”
impianto di alimentazione idraulico, con caldaia murale a gas, autoclave e doppia cisterna per acqua in pvc
G) BENI MOBILI, ATTREZZATURE E IMPIANTI della cantina
n. 3 serbatoi in acciaio inox, 50 HL, termo condizionati, marca Lainox
n. 3 serbatoi in acciaio inox, 106 HL, termo condizionati
n. 2 serbatoi in acciaio inox, 10 HL, sempre pieno, marca Ghidi
serbatoio in acciaio inox, 26 HL, termo condizionato, marca Lainox
serbatoio in acciaio inox, 50 Hl, sempre pieno, marca Albrigi
serbatoio in acciaio inox, 16 HL, sempre pieno
serbatoio in acciaio inox, 40 HL, sempre pieno
vasca in cemento e resina, amovibile, 44 Hl, marca Nico Velo
n. 3 botti in legno da 40 Hl, rovere francese, marca Pauscha
n. 23 barriques in legno, 225 litri, usate
n. 16 tonneaux in legno, 500 lt, usate
n. 12 contenitori per bottiglie di vino, in acciaio zincato, ripiegabili, 500 bottiglie
n. 16 cartoni di confezioni sacchetti porta bottiglie vino con lago aziendale
impianto idrico di cantina completo di autoclave e 2 serbatoi inox da 2000 LT
filtro a serbatoio impianto idrico cantina Hidrotech
scrivania in legno e mobile da ufficio con ante
pigiadiraspatrice in acciaio inox, marca Bucher-Vaslin, mod. Delta E2, con tramoggia di carico superiore
quadro elettrico mobile Merlin Gerin 5 prese
pressa orizzontale a piatti, marca Vaslin, mod. Veritas 22, 22 Hl
nastro elevatore motorizzato con tramoggia Tecme
serbatoio per gasolio agricolo, esterno, marca AMA, 1500 Lt, con pompa elettrica
impianto refrigerazione esterno con doppio motore/inverter, marca Climaveneta (L’impianto è costituito da n. 2 unità esterne per la climatizzazione della cantina di cui una serve i ventilconvettori (fan coil) presenti nel locale magazzino prodotti (piano terra) e l’altra, di maggiori dimensioni, provvede alla refrigerazione delle vasche di vinificazione in cemento presenti al piano 1S della cantina (locale vinificazione).
elettropompa da travaso carrellata, marca Fluxinos
pompa in acciaio inox, monostadio, marca CSF, mod. VF-S11
elettropompa inox per lavaggio vasche, marca Fluxinos
filtro a cartoni trasportabile inox
torchio idraulico, marca Mori, con 2 gabbie
n. 4 serbatoi inox stoccaggio vino varie dimensioni (10-16-50 HL sempre pieno, 26 Hl termo condizionato) nel magazzino
tubazioni, raccorderia e rubinetteria varia
piastra refrigerazione mobile
H) VINO IMBOTTIGLIATO E SFUSO in conto proprio (Stato giacenza dettaglio al 12/12/2022)
 
I) VINO SFUSO in conto lavorazione presso azienda terza (Ettolitri 184,78)